理想のマイホームを手に入れるために、住宅ローンの利用を検討されている方は多いと思います。
ただ、住宅ローンは金融機関の審査に通らなければ利用できません。
審査に通るには、融資実行までの流れを把握したうえで必要な対策を講じることが大切です。
そこで今回は住宅ローンの融資実行までの流れを解説するとともに、金融機関の審査に通りやすくするためのポイントをお伝えします。
審査に不安を感じている方は、このコラムをお読みになり対策した上で住宅ローンを申し込みましょう。
住宅ローン実行までの流れをチェック
まず、住宅ローンの申し込みから融資が実行されるまでの流れを簡単に説明します。
【1】事前審査に申し込む
【2】事前審査の結果通知（おおよそ1日～1週間後）
【3】不動産売買契約を結ぶ（注文住宅は工事請負契約）
【4】本審査に申し込む
【5】本審査の結果通知（おおよそ2～3週間後）
【6】住宅ローンを契約して融資実行
ご覧の通り、住宅ローンの審査は「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2段階で実施されるのが一般的です。
それぞれ審査内容や審査機関などが異なりますので、審査の基準に合わせて対策を打つことも住宅ローンを利用するためのポイントといえます。
審査に通って融資が実行されるまでの期間は最短で2週間です。
ただ、実際には審査に必要な書類を揃えるのに時間を要すことがありますし、注文住宅の場合は本審査に通っても家の引渡し時でなければ実行されないなど、融資を受けるまでに数カ月かかるケースもあります。
そのため、スケジュールにゆとりをもって進めることが大切です。
申し込む前に「借入可能額」を確認する
金融機関の審査に通りやすくするには、「いまの年収でどれくらい借り入れできるか」という借入可能額をあらかじめ把握することもポイントの一つです。
金融機関では申込者の年収や年齢、返済期間などの要素から借入可能額を算出しています。
その額よりも申込者の希望額が低ければ審査に通りやすいですし、逆に希望額が高いと「返済が滞るリスクがある」とみなされ審査に落ちやすくなります。
つまり、借入可能額をあらかじめ把握した上で申し込めば、審査に通る可能性が高くなります。
借入可能額は銀行などのホームページでもシミュレーションができます。
ただ、金融機関によって審査基準が異なるため借入可能額も微妙に違います。
こうした知識を持ち実績のある不動産会社の担当者に相談してシミュレーションを行い、確実性の高い借入可能額を把握しましょう。
住宅ローンの事前審査（仮審査）
住宅ローンを利用するための最初のステップが「事前審査」です。
最近ではオンライン上で事前審査を行う金融機関も増えており、気軽に申し込めるようになりました。
ただこれに通らなければ次の本審査に進めませんので、審査内容を把握した上で申し込むことが求められます。
事前審査の審査内容
事前審査は申込者の「返済能力」を確認することが目的です。
先ほど説明したように、金融機関では申込者の年収や年齢、借入期間などから借入可能額を算出します。
その額と希望額を比べて、「無理のない返済計画を立てられるか」をチェックするのが事前審査です。
安定した収入があることも審査のポイント
多くの金融機関では申込者の「勤続年数（個人事業主は事業継続年数）」を確認しています。
これは安定した収入があるかをチェックするためです。
一般的には「勤続１年～３年以上」を審査基準にしている金融機関が多いといわれます。
このため、転職や起業して間もない方だと、仮に前年の年収が多くても審査に通らない可能性があるのです。
なお、フラット35のように勤続年数を求めない住宅ローンもありますから、収入が不安定な方はこうした商品で申し込むのも審査に通りやすくなるためのポイントです。
年齢は「完済時の年齢」が重要
申込者の年齢はほとんどの金融機関が重視する審査項目です。
特に完済時の年齢は審査に大きな影響を与えます。
住宅ローンには年齢制限が設けられており、金融機関によっては「80歳未満」など公表しているところもあります。
しかしこの年齢を鵜呑みにすると審査に通らない場合があります。
上述の通り、金融機関では「安定した収入があること」を重視します。
会社員や公務員のように定年後は年金のみが収入となる方は、「収入が不安定になり返済が滞るリスクが高い」とみなされ、審査に通らない可能性があるのです。
事前審査の申し込み方法と期限について
事前審査の申し込みは、銀行などのホームページ（オンライン）や窓口で行います。
オンライン申し込みであれば金融機関に足を運ぶ手間を省け、審査結果が早くわかるというメリットがあるため便利です。
申し込み時期はいつでも可能ですが、その後のスケジュールを踏まえるとおおまかな期限はあります。
建売住宅を検討されている方は「物件を決めるまで」、注文住宅なら「建築費の見積額が出るまで」に申し込みましょう。
事前審査の必要書類について
金融機関の窓口で申し込む場合、本人確認書類や源泉徴収票などの必要書類を事前に準備します。必要書類は金融機関によって異なりますので、ホームページなどで必ず確認しましょう。
事前審査に通ったら売買契約を結ぶ
事前審査の結果は早ければ翌日に、遅くとも1週間後くらいに通知されます。
事前審査に通ったら不動産会社と不動産売買契約を結びます（注文住宅の場合は、施工会社と工事請負契約を結びます）。
ここで結んだ契約書は本審査で提出が求められますので、契約後は速やかに本審査に申し込みましょう。
住宅ローンの本審査
住宅ローンの本審査は金融機関の窓口で行うのが通例です。
借り入れを希望する金融機関に必要書類を準備して申し込みましょう。
なお、審査内容は事前審査と異なる部分もあります。
「事前審査に通ったから安心」ではなく、審査内容を把握した上で対策を取ることが大切です。
本審査の審査内容
本審査では金融機関に加えて、「ローン保証会社」と団体信用生命保険を提供する「保険会社」も審査を行います。
ローン保証会社が審査するもう一つのポイントは物件の担保力です。
仮に契約者が返済できなくなったとき、金融機関は物件を差し押さえ競売にかけるなどして回収に動き出します。
その際、売却額で残債を完済できなければ金融機関は損をすることになりますので、ローン保証会社に依頼して物件の担保力を確認するのです。
健康状態も審査のチェックポイント
多くの金融機関では、住宅ローンの契約時に団体信用生命保険への加入を求めます。
この保険は契約者が亡くなるなどして返済できなくなったときに、保険会社が残債を完済してくれるというものです。
保険会社の審査では、申込者が提出する「告知書」を元に団体信用生命保険に加入できる健康状態かをチェックします。
保険に加入できない方は本審査に通らず、住宅ローンを利用できませんので、健康管理も重要なポイントといえます。
なお、保険への加入が任意の商品もあります。
健康に不安のある方は保険に加入しなくても利用できる住宅ローンを選ぶなど、対策を施すことが大事です。
本審査の必要書類について
本審査では事前審査で提出する必要書類に加え、不動産売買契約書や重要事項説明書のコピー、物件の概要がわかる資料、告知書などの提出が求められます。
必要書類は金融機関によって異なりますので金融機関の担当者に必ず確認しましょう。
住宅ローンの契約を結び融資実行
本審査はローン保証会社や保険会社も実施するため、結果が通知されるまで時間を要します。
一般的には、2～3週間くらいで通知するところが多いようです。
本審査に通れば、金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。
その際に団体信用生命保険や火災保険の契約、登記に関する書類作成なども同時に行うのが通例です。
登記の書類は司法書士などが代行するのが一般的ですので、一緒に確認しましょう。
一連の事務作業が終わればいよいよ住宅ローンの実行です。
金融機関の担当者に依頼して清算が済めば手続きは完了になります。
住宅ローン借り入れ時の注意点
ここまで住宅ローンの審査に通りやすくするためのポイントを解説してきましたが、ほかにも注意したいポイントがいくつかあります。
よくあるケースとして、申込書や告知書に「虚偽の記載をする」方がいらっしゃいます。
金融機関の申込書には、年収やほかのローンの借入状況など他者にあまり知られたくない情報を記載しますが、その際に年収を多目に書くなどウソの情報を記載すると金融機関からの信用を損ね、審査に影響する恐れがあります。
また、保険会社に提出する告知書も、虚偽が判明すると万一のときに保険金が支払われないこともありますので正直に申告することが大切です。
まとめ
住宅ローンの審査をスムーズに進めるには事前の準備が大切です。
書類の不備が1枚あっただけでも再提出から再審査までに時間を要し、融資実行のタイミングが遅れることもあります。
不動産会社の担当者にサポートしてもらいながら進めるなど、しっかり準備をした上で申し込みましょう。
センチュリー21住宅ファクトリーは、「住宅ローンに強い不動産会社」としてこれまで多くの方の審査通過を支援しています。
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