「自営業やフリーランスなどの個人事業主は、住宅ローンの審査に通りにくい」という話を、耳にしたことはありませんか？
実際には、住宅ローンを利用して理想のマイホームを手に入れた個人事業主の方は、たくさんいらっしゃいます。
では、なぜ自営業などの個人事業主だと、住宅ローンの審査に通るのが難しいのでしょうか。
金融機関の審査における注意点や、審査に通りやすくするためのポイントを含めて解説します。
自営業・個人事業主は住宅ローンの審査が通りづらいことも
住宅ローンの審査で、金融機関が重視するポイントの一つが、申込者の「収入（所得）」です。
自営業の場合、確定申告などの書類から所得がチェックされます。
ただ、高収入なら審査に通るというわけではありません。
重要なのは、「継続して安定した収入があること」。
ここが、自営業などの個人事業主が審査に不利といわれるポイントです。
たとえば、会社員などの給与所得者の場合、毎月一定の給与を受け取ります。
このため多くの金融機関では、勤続年数の条件をクリアすれば「継続して安定した収入がある」とみなし、審査に通りやすいのです。
一方、自営業などの個人事業主は、収入の多い年もあれば少ない年もあるでしょう。
これが、「収入が不安定」と金融機関にみなされ、審査に通らないケースがあるのです。
また、給与所得者は病気やケガなどで長期間休養しても、雇用保険や労働保険などで守られており、休養中も一定の収入が得られることがあります。
こうした福利厚生が自営業にはなく、「長期休養で収入がなくなると返済が滞る」というリスクがあることも、金融機関が審査に慎重になる一因といわれます。
直近3ヵ年分の所得で判断する金融機関が多い
住宅ローンの申込時には、さまざまな書類の提出を求められますが、自営業者の場合は「直近3期分（3ヵ年分）の確定申告書の提出を求める金融機関が多く見られます。
これは、収入の安定性を確認するためです。
3期分の所得をどのように審査するかは、金融機関によって異なります。
3期分の平均を審査基準とするところもあれば、もっとも低い年の所得を対象とすることもあります。
いずれにしても、自営業などの個人事業主は収入が不安定なことから、住宅ローンの審査が厳しくなりやすいといえるでしょう。
自営業・個人事業主が住宅ローンの審査に通るためには
審査が厳しいとはいえ、自営業の方でも対策を施して住宅ローンを利用されている方はたくさんいらっしゃいます。
では、自営業などの個人事業主が審査に通るためには、どのような点に注意し、どんな対策をすれば良いのでしょうか。
いくつかのポイントをお伝えしましょう。
経費を抑える
個人事業主の収入は、売上から経費を差し引いた「所得」で判断されます。
税金対策を目的に経費を多く計上して所得を少なくしている方も多いと思いますが、この場合、「所得が低い」とみなされ住宅ローンの審査に影響を与えることがあります。
融資額を増やす意味でも、設備投資を先延ばしにするなど経費を少なくできる対策も検討しましょう。
ほかの借金は可能な限り完済する
事業資金だけでなく、個人の借金も審査に影響することがあります。
多くの金融機関では、自動車ローンやカードローン、キャッシングなどの借り入れ状況を信用情報機関に照会しながら、審査に活用しています。
これらの借入額が多い方は、住宅ローンの借入可能額が少なくなり、希望する融資額が受けられないこともありますので、できる限り完済させてから住宅ローンの申し込みをしましょう。
なお、滞納履歴のある方は審査に通らない可能性が高まります。
資金繰りの関係などで延滞した経験のある方は、要注意です。
頭金を増やす
頭金を多目に用意すると、「計画性のある人だ」という金融機関へのアピールにもつながり、審査に有利です。
逆に、頭金がない個人事業主は審査対象外といった厳しい金融機関もあるようですから、できる限り自己資金を多めに用意しましょう。
事務所・店舗を併用する場合は床面積を2分の1未満にする
住宅ローンは、本人が居住する土地や建物を購入する際に利用できる融資です。
事務所や店舗など物件の一部を事業用として使用する場合は、事業用の部分に関しては住宅ローン以外の融資を使うのが本来のルールです。
ただ、金融機関のなかには住居部分が半分以上であれば、住宅ローンが利用できるところもあります。
事務所や店舗を併用する予定の方は、こうした金融機関を選び、かつ事業用の床面積は2分の1未満にできる物件を選びましょう。
健康管理に注意する
住宅ローンの利用条件の一つに、「団体信用生命保険（団信）への加入」があります。
この保険は、住宅ローン契約者が返済中に万一のことがあった場合、保険会社が肩代わりして残債を完済してくれるというものです。
多くの金融機関では、団体信用生命保険への加入を必須としており、保険に加入できなければ審査に通らないことになりますので、健康管理にも注意が必要です。
自営業・個人事業主にはフラット35がおすすめ
これまで紹介した対策のほかにも、「自営業の方でも審査に通りやすい住宅ローン商品を選ぶ」ことも、手段の一つです。
なかでも、審査基準が厳しくなく自営業の方でも通りやすいといわれる商品が、「フラット35」です。
フラット35は、独立行政法人の住宅金融支援機構と金融機関が提携して扱う住宅ローンで、銀行などが独自に提供する住宅ローンとは審査基準が異なります。
フラット35が個人事業主でも審査に通りやすい理由について、いくつか説明しましょう。
前年の所得のみで審査される
フラット35の審査対象年収は直近1期分のみです。
事業開始から3年未満の方でも申し込めますし、仮に前々年の所得が低くてもでも前年の所得が多ければ審査に通る可能性があります。
事業用融資は借り入れに含まない
フラット35では、事業資金の借り入れについては返済負担率の計算に含まず、借入可能額を試算されます。
つまり、他のローンの借入額を少なくできるため、住宅ローンの借入可能額を多くすることも可能です。
事務所・店舗を併用する場合でも申し込みは可能
物件の一部を事務所や店舗などの事業用として使用する場合、住居部分が全体の床面積の2分の1以上であれば、申し込みが可能です。
なお、住宅部分と行き来できること、一つの建物として登記することなど、ほかにも利用条件がありますので、検討されている方はフラット35のホームページなどでご確認ください。
団体信用生命保険の加入は任意
団体信用生命保険に加入せずに利用できることも、フラット35の特徴です。
健康上の理由で審査に通らなかった方でも、フラット35であれば審査に通る可能性はあります。
フラット35利用の場合の注意点
自営業の方にとってメリットの多いフラット35ですが、利用する際には注意点もあります。
その一つが「金利」です。フラット35は全期間固定金利を採用しています。
金利上昇リスクがなく返済計画を立てやすいことがメリットといえますが、変動金利タイプの住宅ローンと比べると金利が高いことは注意点の一つです。
もう一つ大きな注意点として、「適合証明書を取得する必要がある」こと。
フラット35は、住宅金融支援機構が定める技術基準をクリアしていることも、利用条件の一つです。
現在市場で販売されている新築住宅であれば、この技術基準をクリアできる物件がほとんどですが、中古物件のなかには基準を満たさない建物も少なくありません。
物件選びの際には、不動産会社に確認しながら進めましょう。
また、技術基準のチェックは、住宅金融支援機構が紹介する適合証明機関が実施しますが、その際の手数料は自己負担です。
その費用を忘れないように用意しておきましょう。
住宅ファクトリーなら自営業の実績も多数！
センチュリー21住宅ファクトリーでは、自営業など個人事業主のお客様に対しても、住宅ローンの審査通過を多数サポートしてまいりました。
一例として、開業1年で他の不動産会社では「審査に通らない」といわれていた方でも、4,600万円を借り入れたケースもあります。
また、自営業とパートの親子の方に対して、当社の提案で3,850万円を借り入れ、戸建住宅を購入された方もいらっしゃいます。
センチュリー21住宅ファクトリーは、各金融機関との独自のパイプがあり、これまでの経験とノウハウで審査通過をめざしてサポートいたします。
ほかの借り入れが多い方も、一度審査に落ちた方でも、お客様の状況に合わせて適切な住宅ローンをご提案していますので、お気軽にご相談ください。
まとめ
自営業やフリーランスなどの個人事業主は、給与所得者と比べると、住宅ローンの審査が厳しくなるのは事実です。
ただ、「経費をおさえる」「他の借入金を減らす」「頭金を増やす」といった対策を施すことで、希望通りの融資額を受けることも可能です。
中長期的に求められる対策もありますので、マイホームの検討を始めたらできることから取り組んでいきましょう。
また、「フラット35」のように個人事業主が利用しやすい住宅ローン商品を選ぶことも一手です。
ほかにも住宅ローンは多数ありますから、個々の状況にあった商品を選び、無理のない返済プランを立て、夢のマイホームを手に入れましょう。
