住宅ローンの審査に通らなかった方は、金融機関の定める「審査基準」を満たさなかったことが考えられます。
しかし、あきらめてはいけません。
基準を満たすための対策を施せば、再審査で通る可能性があるからです。
では、住宅ローンの審査基準にはどのような項目があるのでしょうか。
また、審査に通らなかったときには、どのような対策をすれば良いのでしょうか。
これから申し込まれる方にも役立つ、住宅ローン審査に通りやすくするためのポイントをお伝えします。
住宅ローンの事前審査・本審査の基準
一般的に、住宅ローンの審査は「事前審査」と「本審査」の二段階で行われ、審査項目はそれぞれ異なります。
そのため、事前審査に通っても本審査で落ちる方は少なくありません。
審査項目は金融機関ごとに異なり、公表されていません。
ただ、国土交通省が金融機関を対象にしたアンケートの結果をみると、多くの金融機関で共通する審査項目がわかります。
その調査結果から、9割以上の金融機関が住宅ローン審査で重視する項目を見ていきましょう。
融資を行う際に考慮する項目
・完済時の年齢（98.7％）
・健康状態（97.9％）
・借入時の年齢（97.2％）
・担保評価（96.1％）
・勤続年数（93.2％）
・連帯保証（93.1％）
・返済負担率（93.0％）
・年収（92.9％）
・金融機関の営業エリア（90.7％）
参考：国土交通省「令和4年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」
先ほどもお伝えした通り、事前審査と本審査では審査項目が異なります。
事前審査では、申込者の「返済能力」を確認するのが主目的です。
具体的には、「年齢（完済時・借入時）」「勤続年数」「連帯保証」「返済負担率」「年収」などが事前審査でチェックされる項目と考えられます。
一方で本審査は、金融機関、ローン保証会社だけでなく団体信用生命保険の会社も審査に加わります。
ローン保証会社は主に物件の「担保評価」、申込者の「返済能力」を、また団体信用生命保険会社は申込者の「健康状態」をチェックします。
事前審査に通って本審査で落ちた方は、担保評価や健康状態などに問題があったケースも少なくありません。
住宅ローン審査が通らないときに考えられる理由
上記のアンケート結果から、審査に通らなかった方の理由を詳しく見ていきます。
完済時の年齢が定年後になっている
「年齢」は、ほぼすべての金融機関が住宅ローン審査で重視する項目です。
その基準は、「安定した収入がある年齢のうちにどの程度ローンを減らせるか」です。
給与所得者であれば、定年後、何年のローンが残るかを考慮する金融機関が多く見られます。
健康状態が良くない
住宅ローン利用者に万一のことがあった際、ローンの残債を保険金で支払ってくれる団体信用生命保険（団信）。
住宅ローンを利用する方は加入を必須とする金融機関がほとんどです。
健康上の理由で保険に加入できない人は、住宅ローンの審査に通らない可能性があります。
担保評価が低い
住宅ローンは、土地や建物を担保に融資する商品です。
担保評価額よりも高い借入額を申し込むと、返済が滞った場合に残債を回収できなくなるリスクが高まりますので、審査に通らない可能性があります。
特に中古物件は、評価額が低くなる傾向があるため、物件選びも審査通過の重要なポイントです。
勤続年数が短い
勤続年数が長い人ほど「安定した収入がある」と金融機関はみなすため、審査に優位だといわれます。
多くの金融機関では3年以上、最低でも１年以上の勤続年数を基準としており、転職や起業したばかりの人は審査に通りにくいといわれます。
連帯保証人の収入が不安定
通常の住宅ローンは、ローン保証会社が保証人の代わりになるため、連帯保証人などは不要です。
ただし、夫婦二人でペアローンや収入合算タイプのローンを利用する場合には、お互いが連帯保証人になります。
その際、連帯保証人の収入が少なかったり不安定だったりすると、審査に通らないことがあります。
返済負担率が高い
返済負担率とは、年収に対する年間のローン返済額の割合を示すものです。
返済負担率は金融機関にもよりますが、30～35％に設定しているところが多く、これを上回ると審査に通らない可能性があります。
なお、返済負担率には自動車ローンやキャッシングといった、住宅ローン以外の借り入れも含めて計算されます。
借金の多い方は、注意が必要です。
営業エリア外の金融機関に申し込んだ
主に地方銀行や信用金庫では、「営業エリア外だから」という理由で審査に通らないことがあります。
他県の金融機関などの住宅ローンを検討されている方は、営業エリアをあらかじめ確認しておきましょう。
住宅ローン審査が通らなかったときにまずやること
このほか、住宅ローンの審査に通らない原因はいくつかあります。
審査に落ちた方は、上記の理由も考えられますが、まず確認したいのが「申込書類に不備がないか」をチェックすることです。
たとえば、年収の欄で申込書の記載内容と源泉徴収票などの内容に相違があるケース。
申込書に年収を多めに記載しても、源泉徴収票などの提出書類で収入は確認されますし、場合によっては「虚偽の報告をした」とみなされ審査に影響を与えることがあります。
申込書には、正直に書くことが大切です。
また、事前審査と本審査の提出書類に相違があるケースも考えられます。
たとえば、審査期間中に結婚をして姓や本籍地が変わった場合など、金融機関にあらかじめ報告しておかないと「虚偽の報告」とみなされるケースも、少なからずあるようです。
書類の不備が原因で審査に落ちた方は意外と多いので、まずは申込書の内容に誤りがないかをしっかり確認しましょう。
審査を通りやすくするためにできること
書類に不備がないのに審査に落ちた方は、金融機関の審査基準を満たしていないことが考えられます。
ただ、一度審査に落ちても「通るための対策」を施せば、住宅ローンを利用できる可能性は十分にあります。
これから住宅ローンを申し込まれる方も、以下の対策を行うことで審査に通る可能性が高まりますので、気になる方は実践してみましょう。
返済期間や借入額を見直す
完済時の年齢が定年後になる方は、返済期間や借入額を見直して「定年前に完済できる」よう計画します。
たとえば、35歳の人は返済期間を30年以内に、40歳の人なら25年以内にします。
返済期間が短くなると、毎月の返済額が増えて返済が滞ることが想定されますので、借入額の見直しも検討したいポイントです。
できれば、返済負担率は25％以内に収まるよう借入額を検討しましょう。
自己資金を増やす
借入金を抑えるには、頭金（自己資金）を増やすのも一手です。
頭金を多目に用意することで、トータルの返済額を抑えられますし、金融機関からは「計画性のある人」と評価され、審査が有利にはたらく場合があります。
頭金は、できれば物件価格の約2割が理想的です。
借金を完済する・減らす
カードローンや自動車ローンなど他にも借り入れの多い方は、できる限り完済してから住宅ローンに申し込みましょう。
借金を少なくすることで住宅ローンの借入額を増やせ、希望額でも審査に通る可能性が高まります。
借入先が多いなど完済が難しい方は、金利の高い融資を優先して返済していくことで、借金をスムーズに減らせます。
また、新たな借金をつくらないこともポイントです。
住宅ローンが実行されるまでは、車の買い替えを控えたりカード払いではなく現金で支払ったりと、借入額を増やさないことを意識しましょう。
ワイド団信を利用する
健康上の理由で、一般的な団体信用生命保険（団信）に加入できない方は、「ワイド団信」であれば審査に通るかもしれません。
ワイド団信は、保険加入の基準が緩和された団体信用生命保険のことで、糖尿病などの疾患がある方でも加入できる可能性があります。
フラット35で申し込む
ワイド団信でも加入が難しい方は、団体信用生命保険が任意の住宅ローンに申し込むのも一手です。
代表的な商品として、「フラット35」があります。
フラット35にも団体信用生命保険が用意されていますが、加入は任意ですから必須ではありません。
また、フラット35は勤続年数も問わないので、転職や起業したばかりの方にも利用しやすい住宅ローンです。
担保評価の高い物件に選びなおす
中古物件を購入される方は、物件の担保評価も審査の重要なポイントになります。
価格の安い物件だと担保評価も低く、住宅ローンを利用できない可能性がありますから、評価額の高い物件を選んだ方が安心です。
また、以前住んでいた方が修繕履歴や管理状況のわかる資料などを残している場合、担保評価が変わるケースもあります。
詳しくは、不動産会社に確認してみましょう。
金融機関を変えて申し込む
住宅ローンの審査基準は、金融機関によって異なります。
一度は審査に落ちた方でも、別の金融機関で申し込んだら「審査に通った」という話も少なくありません。
初めから複数の金融機関に申し込み、審査に通ったところで借り入れるのも一手でしょう。
まとめ
住宅ローンの審査では、「あきらめないこと」も大切なポイントです。
一度、審査に落ちた方でも、上記で紹介した対策を施して再審査に通った方はたくさんいらっしゃいます。
無理のない返済プランを計画し、チャレンジしてみましょう。
センチュリー21住宅ファクトリーでは、住宅ローンに関する多くのお客様のお悩みを解決し、審査通過実績を積んでまいりました。
各金融機関と独自のパイプもあり、お客様に適した住宅ローンや返済プランをご提案することが可能です。
金融機関の審査に不安を感じている方は、当社までお気軽にご相談ください。
